Quy định mới nhất về thiết kế nhà ở riêng lẻ – Mật độ xây dựng, chiều cao, khoảng lùi

1. Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ

Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích đất được phép xây dựng công trình trên tổng diện tích lô đất.
Theo quy chuẩn hiện hành (QCXDVN 01:2021/BXD):
- Lô đất < 50m²: được xây dựng 100%.
- Lô đất từ 50 – 75m²: tối đa 90%.
- Lô đất từ 75 – 100m²: tối đa 85%.
- Lô đất ≥ 300m²: mật độ tối đa 60%, giảm dần theo diện tích.

👉 Mục đích: đảm bảo không gian thoáng, hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan đô thị.

Ban công, ô văng, mái che cửa sổ được phép nhô ra vỉa hè, nhưng phải theo giới hạn:
- Lộ giới < 7m: không được nhô.
- Lộ giới 7–12m: vươn tối đa 0,9m.
- Lộ giới 12–15m: vươn tối đa 1,2m.
- Lộ giới > 15m: vươn tối đa 1,4m.
Chiều cao ban công tính từ mép ngoài vỉa hè lên ≥ 3,5m.

Nhà ở riêng lẻ trong khu đô thị thường không vượt quá 6 tầng hoặc 25m (trừ khi có quy hoạch chi tiết cho phép).
Nhà trong hẻm nhỏ thường giới hạn 4–5 tầng để phù hợp hạ tầng.
Tầng tum, mái che cầu thang không tính vào số tầng nếu diện tích ≤ 30% sàn mái.

Nếu lô đất có lộ giới ≥ 19m: công trình cao > 25m phải lùi tối thiểu 6m.
Lộ giới 15 – 19m: công trình cao > 19m phải lùi tối thiểu 3m.
Lộ giới < 15m: công trình thấp tầng thường không bắt buộc lùi, nhưng phải phù hợp quy hoạch địa phương.

❓ Nhà nhỏ dưới 50m² có phải chừa sân trước không?
👉 Không bắt buộc, được phép xây 100% diện tích đất nếu phù hợp quy hoạch.

❓ Tôi có được xây ban công nhô ra hẻm 3m không?
👉 Không. Hẻm < 7m thì không được vươn ban công.

❓ Tầng tum có tính vào chiều cao nhà không?
👉 Tùy diện tích. Nếu ≤ 30% diện tích mái thì không tính là một tầng.

❓ Nhà trong hẻm 4m xây mấy tầng được?
👉 Thông thường 4 tầng (có thể thêm tum), tùy quy hoạch từng quận/huyện.

❓ Xây sai mật độ hoặc sai khoảng lùi có bị phạt không?
👉 Có. Có thể bị xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ phần vi phạm.

Chúng tôi hỗ trợ chủ nhà:

📞 Hotline: 0978 244 411
🌐 Website: tuvanxaydung.com.vn

Văn phòng:

Địa chỉ TP. HCM: Số 40 Đường 176, Phước Long A, Quận Thủ Đức.
Địa chỉ Đà Nẵng: K29/150 Trần Ngọc Sương, Phường Hoà Thọ Đông, Quận Cẩm Lệ.

👉 Nếu bạn chuẩn bị xây nhà, hãy liên hệ ngay để được tư vấn miễn phí 24/7 và tránh rủi ro pháp lý khi thiết kế – thi công.